서울 아파트 공시가격 18.7% 급등, 올해 보유세 고지서 받으면 놀라실 겁니다

매년 봄이 되면 아파트 가진 분들이 확인하는 게 하나 있습니다. 바로 공시가격입니다. 올해는 좀 특히 신경 써서 봐야 할 것 같습니다. 국토교통부가 3월 17일 발표한 '2026년 공동주택 공시가격안'에서 서울 공동주택 공시가격이 18.67% 올랐습니다. 전국 평균 9.16%를 크게 웃도는 수준으로, 서울 기준으로는 2007년, 2021년에 이어 역대 세 번째로 높은 상승률입니다. 강남·한강벨트 쪽에 아파트가 있는 분들이라면 올여름 보유세 고지서가 꽤 묵직하게 날아올 겁니다.

공시가격이 뭔데 이게 왜 중요한가요

공시가격은 정부가 매년 1월 1일 기준으로 산정해 발표하는 부동산 가격입니다. 실제 거래되는 시세와는 다르고, 시세의 일정 비율을 반영한 값입니다. 올해는 작년과 동일하게 시세의 69%를 현실화율로 적용했습니다. 현실화율 자체는 바뀌지 않았는데 공시가격이 크게 오른 건, 그만큼 지난해 서울 아파트 시세가 많이 올랐기 때문입니다.

공시가격이 중요한 이유는 여기에 붙는 세금 때문입니다. 재산세, 종합부동산세, 건강보험료까지 공시가격을 기준으로 계산됩니다. 공시가격이 오르면 자동으로 이 비용들도 따라 올라갑니다.

강남·한강벨트는 얼마나 올랐나요

지역별 격차가 꽤 큽니다. 강남·송파·서초 강남 3구의 평균 상승률은 24.7%입니다. 강남구 26.05%, 송파구 25.49%, 서초구 22.07% 순입니다. 성동구는 29.04%로 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했고, 용산(23.63%), 양천(24.08%)도 20%대입니다. 반면 노원, 도봉, 강북 같은 외곽 지역은 6~7% 수준에 그쳤습니다.

서울 외 지역은 평균 3.37% 오르는 데 그쳤습니다. 인천은 오히려 0.10% 하락했고, 광주(-1.25%), 대전(-1.12%), 대구(-0.76%)도 내렸습니다. 서울과 지방 사이에 공시가격 양극화가 더 뚜렷해지고 있습니다.

실제로 보유세가 얼마나 늘어나나요

국토부가 직접 주요 단지별로 시뮬레이션을 돌렸는데, 숫자가 꽤 가파릅니다. 서초구 반포동 래미안원베일리 전용 84㎡는 공시가격이 34억 3,600만 원에서 45억 6,900만 원으로 33% 올랐고, 보유세는 지난해 1,829만 원에서 올해 2,855만 원으로 56.1% 오릅니다. 1년 새 1,000만 원 넘게 더 내야 합니다. 강남구 압구정동 신현대9차 전용 111㎡는 공시가격이 36% 오르며 보유세가 57.1%(1,061만 원) 늘어납니다.

마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡도 공시가격이 30.9% 뛰면서 보유세가 289만 원에서 439만 원으로 52.1% 증가할 전망입니다. 강남권처럼 수천만 원 단위는 아니지만, 마용성 일대 중간 가격대 아파트들도 세 부담이 50% 이상 늘어나는 경우가 적지 않습니다.

종부세 대상이 갑자기 늘어난 집도 많습니다

1가구 1주택 기준 공시가격이 12억 원을 넘으면 종합부동산세를 내야 합니다. 올해 전국 기준 종부세 대상 공동주택이 48만 7,362가구로, 작년보다 무려 16만 9,364가구 늘었습니다. 53.3% 급증한 겁니다. 특히 서울에서 공시가격 12억 원 초과 주택이 전체 공동주택의 14.9%인 41만 4,896가구나 됩니다.

작년까지는 종부세와 무관하던 집이 올해 처음 대상이 된 경우가 이 중 상당수입니다. 공시가격이 12억 원을 넘었는지 먼저 확인해보실 필요가 있습니다. 부동산 공시가격 알리미 사이트(www.realtyprice.kr)에서 주소를 입력하면 내 아파트 공시가격을 바로 확인할 수 있습니다.

이의 있으면 4월 6일까지 의견 제출하세요

이번에 발표된 건 잠정안입니다. 3월 18일부터 4월 6일까지 20일간 소유자 열람과 의견 제출 기간이 운영됩니다. 실거래가와 비교해 공시가격이 과도하게 책정됐거나 인근 유사 아파트에 비해 형평성이 맞지 않는다고 판단되면 이 기간에 의견을 낼 수 있습니다. 최종 공시는 4월 30일 예정입니다.

또 한 가지 알아두실 점은, 재산세와 종부세는 매년 6월 1일 기준으로 소유자에게 부과됩니다. 6월 1일 이전에 집을 팔면 올해 보유세를 내지 않아도 됩니다. 세금 부담을 고려해 매물을 내놓을지 판단하는 집주인들이 있을 수 있고, 실제로 전문가들은 강남·한강벨트를 중심으로 선별적인 매물 증가 가능성을 언급하고 있습니다.

집값 내리는 데 도움이 될까요

공시가격 급등 → 보유세 부담 증가 → 매물 증가 → 집값 하락이라는 흐름을 기대하는 시각도 있습니다. 다만 전문가들의 반응은 엇갈립니다. 현금 흐름이 부족한 고령 보유자나 법인 일부에서 절세 목적의 매도가 나올 수 있지만, 대규모 매물 폭증보다는 선별적인 흐름이 현실적이라는 분석이 많습니다. 강남은 그동안도 수요가 워낙 탄탄해서 세금 부담 하나로 집값이 확 꺾이기 어렵다는 겁니다.

일단 내 아파트 공시가격부터 확인해보시고, 처음으로 종부세 대상에 들어가게 됐는지, 보유세가 얼마나 늘어나는지 미리 계산해보시는 걸 권합니다. 봄철 세금 이슈가 생각보다 빠르게 다가오고 있습니다. 더 궁금한 점은 댓글로 남겨주세요.